Interpellation du Député Philippe FONTAINE à Monsieur André ANTOINE, Ministre du logement, des Transports et du Développement territorial concernant:
« LE FINANCEMENT PAR LE CRAC DE LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX L'ATTRACTIVITÉ DU MÉCANISME DE FINANCEMENT PAR LE CRAC DE LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX ».

Monsieur le Ministre,
– Dans le premier titre du Code, après les définitions, viennent les objectifs, à l’article 2. Le Code y précise explicitement sa vocation d’ « assurer la salubrité des logements ainsi que la mise à disposition de logements destinés prioritairement aux ménages à revenus modestes et en état de précarité ».

Cette disposition, bien que dépourvue de toute portée normative a été maintenue dans le texte même du Code de manière à être clairement comprise.

Suivent un titre II détaillant les instruments de la politique régionale du logement et un titre III énumérant les différents acteurs de cette politique.

Le premier de ceux-ci est la Société wallonne du logement. Au-delà de la symbolique, le Code lui confie des missions essentielles qui en fait le « bras armé » du Gouvernement pour mener à bien la politique régionale du Logement.

La Société exerce ses missions selon les priorités et les orientations définies dans le Code et dans le contrat de gestion conclu entre son conseil d’administration et le Gouvernement.

A cet égard, ce contrat de gestion ne dit pas autre chose : « considérant que {la SWL} constitue la cheville ouvrière du Gouvernement wallon pour le développement de l’offre de logements », il précise ensuite qu’en contre-partie des engagements de la SWL, « la Région s’engage à accorder à la SWL les subventions nécessaires à l’augmentation de l’offre de logements gérés par la SLSP et à l’entretien du parc existant ».

Le CRAC, dans la conception actuelle du Code du logement, n’a pas vocation à mettre en œuvre le droit à un logement décent. Il n’est pas un acteur institutionnel de la politique du logement en Région wallonne au sens du Code wallon du logement.
L’article 1er du Décret que le Parlement a adopté habilite pourtant le CRAC à assurer, au bénéfice des SLSP, le financement des opérations visées à l’article 29 du CWL.

La suite de la lecture du Code, je pense notamment aux articles 88, 90, 95 et 96, va dans ce sens.

L’accord de Gouvernement PS — cdH prévoit sous un « II. Une nouvelle méthode de gouvernance moderne et innovante », un point « 6. La rationalisation de certaines structures publiques ». Celui-ci prévoit explicitement que : « Dans les secteurs où il existerait des doubles emplois, le Gouvernement procédera à une évaluation des différentes structures publiques par des audits appropriés. Sur cette base, il appréciera l’opportunité de supprimer, regrouper ou renforcer une ou plusieurs d’entre elles ».

Comment dès lors justifier que le Gouvernement crée lui-même un doublon puisqu’en étendant le rôle d’une institution, le CRAC, il empiète sur les compétences dévolues à la SWL par le Code wallon du Logement ? Ne lui retire-t-il pas, en effet, une bonne partie de la gestion financière des aides octroyées aux SLSP dans les 4 prochaines années à tout le moins ?

Si on suit ce raisonnement, la SWL serait compétente pour s’occuper du financement du milliard d’euros que la précédente majorité a débloqué pour rénover le logement social mais elle ne serait pas capable de gérer un emprunt de 100 millions pour en construire ?

Quelle serait la différence du point de vue des montants dégagés si la dotation était octroyée à la SWL plutôt qu’au CRAC ? La SWL ne pourrait-elle pas de la même manière avoir recours à un appel d’offre européen ?

En outre, la maîtrise technique et financière de la gestion des travaux d’investissements réalisés par les SLSP et leur remboursement ultérieur ne sont-ils pas opérés au travers de logiciels intégrés par la SWL, qui assure par ailleurs la gestion des comptes courants des sociétés de logement ? D’autant plus que la SWL est aussi hors périmètre SEC 95.

En réalité, pour ce qui concerne la construction de nouveaux logements locatifs – qui seront gérés par les sociétés de logement de service public –, une formule de financement au travers de la SWL ne serait-elle pas la formule qui présente le plus souplesse et de rationalisation suivant les dispositifs déjà actuellement en vigueur ? Celle-ci est, à l’évidence, déjà possible à l’heure actuelle comme je l’ai détaillé.

Concernant plus particulièrement le CRAC, il est vrai que ses missions ont déjà été étendues pour financer notamment des infrastructures sportives et hospitalières. Je dois également constater qu’à la différence du logement, concernant ces types d’infrastructure, il n’existe ni une Société wallonne des sports, ni une Société wallonne des hôpitaux ou maisons de repos.

Quelles sont les raisons qui vous ont poussé à enlever à nouveau une mission à la SWL tout en en créant une nouvelle au CRAC ?

Comment ne pas y voir une défiance de votre part et de la part du Gouvernement, par rapport à la SWL ?

Vous en riiez quand nous avions évoqué ce sentiment qui transpire de votre dernière réforme du Code comme de votre action en générale :
• suppression d’une partie des prérogatives de la SWL à l’article 142 relative aux fusions : le Gouvernement s’en chargera seul ;
• le Gouvernement pourra procéder lui-même à un audit ! Le texte en projet va même jusqu'à prévoir l'audition de la SLSP par le Gouvernement même ! Ce procédé sort de la logique des missions déléguées par le Gouvernement à un OIP ;
• la SWL est obligée d’informer son CA et le Gouvernement dès la connaissance via un rapport d'un commissaire du non-respect par une SLSP des dispositions du Code, de ses arrêtés d'exécution et des règlements pris en exécution de ceux-ci. Le Gouvernement estime-t-il donc que ce n'est pas le cas à l'heure actuelle ?
• une disposition similaire avait été introduite à l'article 174 en juillet : le pouvoir de substitution du Gouvernement en cas de carence de la SWL dans la prise de sanctions, les mêmes interrogations se posent à leur sujet.

Les recours sont actuellement entièrement instruits par la SWL. Le projet crée une chambre des recours au sein de la SWL mais en confie la présidence à l'administration ; le comité d'accompagnement et de suivi des commissaires spéciaux actuellement au sein de la SWL est, dans ce projet de décret, institutionnalisé et rapatrié auprès du Gouvernement.

Je ne peux m’empêcher d’y voir presqu'une présomption que la SWL ne réagira pas de manière adéquate à ces diverses situations. Mais, paradoxalement, vous vous êtes toujours opposé à toute mesure de contrôle parlementaire ou par la Cour des comptes du fonctionnement de cet OIP.

Je terminerai mon propos concernant l’aspect « opportunité d’un financement alternatif de la construction de logements via le CRAC », en relayant une remarque du CESRW. Le CESRW s’inquiète de la multiplication des missions remplies par le CRAC : « si le regroupement des emprunts permet d’obtenir de meilleures conditions auprès des institutions financières, il est loin de favoriser la transparence par rapport aux politiques menées par la Région wallonne ou ses émanations. Il risque, en effet, de s’avérer de plus en plus difficile de prendre en compte l’ensemble des moyens budgétaires consacrés à l’une ou l’autre politique en Région wallonne ».

A cette fin, pourriez-vous nous informer, en détail, de la mise en œuvre par le CRAC du mécanisme de financement alternatif, pour ses différentes missions ?


Je vais maintenant présenter ma deuxième interpellation

Dans le cadre du financement par le CRAC de la construction de logements sociaux, je souhaitais aborder plus particulièrement l’aspect « attractivité de la mesure pour les bénéficiaires potentiels ». Dans le cadre du mécanisme de financement par le CRAC de la construction de logements sociaux, les pouvoirs locaux sont censés apporter, en résumé :
• 60 % de l’investissement pour les logements moyens ;
• 35 % pour les logements sociaux ;
• 40 % pour l’équipement (via éventuelle avance récupérable du Fond Brunfaut) ;
Soit un total de 102.440 millions d’euros soit 4,13 milliards de BEF à charge des pouvoirs locaux d’ici 2009 !

En outre, les pouvoirs locaux :
- doivent supporter l’ensemble des charges découlant de leur titre de propriété ou de la mise en location des logements ;
- doivent rétribuer à concurrence de 15 % les loyers à percevoir sans garantie quant à la perception effective de ces loyers, contrairement par exemple à un propriétaire confiant son bien à une AIS ;
- devront subir le côté déficitaire de l’opération durant les 8 premières années comme l’a relevé l’inspection des Finances ;
- ne conservent même pas la liberté de confier ou non la gestion de ces logements à la SLSP active sur leur territoire : c’est une obligation !
- ne disposent pas des moyens de contrôle mais surtout de contraintes nécessaires pour assurer une gestion optimale des logements qui sont confiés aux SLSP ;
- ne pourront proposer des candidats locataires répondant aux conditions d’accès aux logements publics ; - sont incités à faire apport gratuitement du terrain dont ils sont propriétaires.

Pouvez-vous me confirmer cette analyse ?
Dans ces conditions, pensez-vous que les pouvoirs locaux se montreront réellement intéressés par ce mécanisme ? Le Conseil supérieur des Villes et Communes et Provinces de la Région wallonne et l’Union des Villes et Communes de Wallonie s’en inquiètent d'ailleurs également.

Ne risquons-nous pas d’être confrontés au même problème que celui rencontré pour les infrastructures médico-sanitaires où les crédits existent mais ne sont pas utilisés faute, pour les pouvoirs locaux ou institutions, de disposer des 40 % complétant le subside régional ?

Avez-vous réalisé un cadastre des besoins en la matière ? D’où sortent ces chiffres de 1560 logements ? Correspondent-ils à une demande du terrain ? Peut-on avoir copie de l’éventuelle étude l’attestant ? Qu’en est-il de la capacité des services de l’administration d’assurer la gestion administrative de ces nouveaux dossiers d’ici 2009 ? Nous avons en tête la gestion du programme exceptionnel. On annonce un report de la date de fin des travaux de 2008 à 2012 au mieux.

Quid au niveau des SLSP ? Elles sont déjà dépassées par ce programme exceptionnel.

Quels sont les contacts que vous avez avec la BEI dans ce contexte ?

Pourquoi n’est-il fait aucune mention dans le projet de texte d’investissements dans la rénovation de logements sociaux tenant compte d’efficience énergétique ?
Ne pensez-vous pas que vous devriez intégrer cet aspect dans le texte en prévoyant des mesures URE (Utilisation rationnelle de l’énergie) à chaque construction nouvelle ou rénovation de logements publics, voire de bâtiments publics en général ?
Vous savez combien les installations de chauffage de bon nombre de logements sociaux sont désuètes et donc coûteuses voire dangereuses ?
Combien de locataires doivent encore chauffer leur logement mal isolé à l’électricité, entraînant des charges souvent supérieures au montant du loyer ?

Vous aviez émis une volonté de permettre l’accroissement des loyers au prix du marché pour un certain nombre de logements, qu’en est-il ?

La note prévoit, en outre, que les communes, SWL et SLSP seront incitées à faire apport du terrain sur lequel les immeubles doivent être construits ou du bien immobilier à rénover.

Cet apport se fera-t-il gratuitement ? Un transfert de propriété du terrain s’opérera-t-il ? Qu’en sera-t-il de la propriété de la construction ? Le principe de l’accession jouera-t-il ? Comptez-vous développer des formes juridiques telles l’emphytéose, la superficie… ?

Quid en cas de politique de vente au locataire par après ? La note prévoit explicitement de laisser l’opportunité aux pouvoirs locaux et aux SLSP de vendre aux locataires ou à un tiers ces immeubles moyennant certaines conditions.

Quid du relogement des locataires dont un tiers s’est porté acquéreur du logement ? Est-ce encore les pouvoirs locaux qui héritent de cette tâche délicate ?
La note prévoit explicitement la récupération, mais uniquement pour la commune ou la SLSP (quid de la SWL ou des Provinces ?) du montant de son apport éventuel en actif mobilier. S’agit-il bien d’une compensation en numéraire ? Comment sera-t-elle évaluée : valeur comptable de l’apport ou estimation au jour de la vente ?

Comment le mécanisme à l’examen est-il articulé avec le respect de plan de gestion rigoureux à l’extraordinaire, limitant la capacité d’emprunt des communes concernées pour la partie complémentaire du subside régional tant pour la construction des logements que pour leurs équipements ?

Dans la mesure où les SLSP joueront un rôle équivalent à celui d’une agence immobilière classique et que la gestion des logements est obligatoirement confiée à un seul gestionnaire, n’y a-t-il pas un risque flagrant de concurrence déloyale au regard de la réglementation européenne notamment pour les logements moyens et, a fortiori, pour les éventuels logements loués au prix du marché ? Avez-vous réalisé une étude à ce sujet ?

La rigidité que va créer cette obligation de confier la gestion à un seul gestionnaire n’aura-t-elle pas un impact néfaste sur la conclusion de partenariat public-privé ?

Ne faudrait-il pas, si vous persistez dans cette voie, revoir la composition du Comité d’orientation du CRAC en y prévoyant la présence de la SWL et ce, en vue d’assurer une parfaite cohérence des programmes de nouvelles constructions avec d’autres initiatives !

Je vous remercie de vos réponses.


Réponse du Ministre André ANTOINE,
Je vais répondre à la longue interpellation de M. Fontaine en essayant d'être synthétique. Beaucoup de réponses sur ce thème peuvent être trouvées dans le décret modifiant le décret du 23 mars 1995 portant création du CRAC. Que constate-t-on ? Dans les derniers programmes communaux de logements, la demande des communes et des sociétés de logements ont dépassé les possibilités budgétaires.

En outre, toutes les régions de Wallonnie connaissent une grave crise de l'immobilier. Nos concitoyens ne peuvent pas trouver un logement correspondant à leurs moyens financiers.

Nous avons remarqué que la demande des communes concerne essentiellement le logement moyen. Elles font part d'un manque d'interêt pour le logement social car elles en disposent déjà ou n'en veulent pas.
Au Gouvernement, notre ambition est de construire 2000 logements de toutes natures. Pour atteindre ce nombre, il faut augmenter les crédits ordinaires, ce que nous avons fait, à hauteur de 30 % par rapport à la « période Daerden ». Cela ne permet pas d'arriver aux 2000 logements. Il faut, dès lors, trouver un financement alternatif.

Je rappelle que le CRAC n'intervient pas dans la politique du logement, ce n'est qu'un véhicule financier facilitant le transfert de moyens qu'il va emprunter au nom des communes. Il joue le rôle d'intermédiaire financier, ce n'est donc pas la société Wallonne du logement. Il n'y aura pas de représentant de la société Wallonne du logement au sein du CRAC.

Nous avons vu, lors de la crise du logement que la relation entre les communes et les sociétés de logements n'était pas toujours des meilleures. Je veux la rétablir au travers notamment des programmes d'investissements. Nous aurons une meilleure articulation entre les communes et les sociétés locales, comme cela se passe déjà au niveau des CPAS.

Vous dites que les communes seront frustrées car nous allons les inciter à transferer la propriété de leur terrain. Cette incitation n'est pas une obligation. Beaucoup de communes hésitaient à tranférer une propriété et étaient encore plus frustrées car elles n'étaient pas maîtres d'oeuvre. Pour elles, les sociétés locales mettaient beaucoup trop de temps pour effectuer les travaux, 5 à 6 ans parfois. Certaines sociétés sont cependant très rapides, comme la Fammenoise.

Face à ces frustrations, nous avons voulu rassurer les communes. Elles auront la pleine propriété des logements et vont toucher 85 % des loyers. 85 % auxquels il faut ajouter les nouveaux mécanismes financiers.
Les communes n'auront aucune difficulté, grâce aux paiements des loyers et à la mixité sociale, à pouvoir rembourser.

Je voudrais vous parler de deux autres mesures. Nous allons revoir à la hausse les mécanismes de financements. Les communes recevront 65 % en subsides et devront emprunter 35 %. Ces 35 % seront couverts par les loyers. Nous avons par ailleurs revu la valeur vénale, soit 135.000 . pour les logements moyens et 110.000 . pour le logement social. Nous donnons par là de nouvelles capacités financières aux communes.
La commune est clairement le nouvel acteur central. Il n'y aura pas de ghettos sociaux. Nous permettrons de dynamiser l'offre de logement. Il sera possible de vendre un logement à celui qui l'a occupé. Notre décret fiscal assure à l'acquéreur de ne pas payer de droits d'enregistrement.

N'oublions pas les partenariats publics et privés. Malgré ce qu'a pu dire M. Kubla, ces partenariats explosent. Le problème est que les communes n'ont pas assez d'argent pour « jouer » à un niveau identique à celui de leurs partenaires publics et privés. Aujourd'hui, nous avons environs 20 projets de partenariats publics - privés en construction. De plus, le Gouvernement finance le montage juridique pour sécuriser les pouvoirs publics face au privé. Avec ces partenariats, nous allons dynamiser le secteur.

Les sociétés locales peuvent aussi jouer la carte AIS. Faut-il vraiment recréer des structures ou plutôt diversifier l'action des sociétés locales ? L'important est de diversifier la recherche de logement en la matière avec des bénéfices fiscaux.

Je pense qu'il ne faut pas recréer un service du logement. La question à été posée à Marche et les municipalistes ont répondu que s'ils devaient s'occuper du logement, il fallait leur financer un conseiller en logements.
Il faut laisser aux sociétés locales le métier de base : faire respecter les réglementations, entretenir les logements,...
Pas un Bourgmestre n'accepterait qu'un commissaire de la Wallonne du logement ne vienne voir ce qui se passe dans un collège.
Les communes auront la charge du propriétaire : elles devront prendrent l'assurance incendie et réaliser les gros travaux. Il s'agira cependant de nouveaux logements et ce seront principalement des travaux d'entretien à charge des sociétés locales.

Concernant les modalités de financement, le CRAC fait un emprunt sur 30 ans, ce qui n'est pas différent de ce que vous avez fait à l'époque pour le sport et les hôpitaux. La différence, ici, est qu'il y a des recettes, des loyers dont des loyers de logements moyens.

Nous savons qu'il y aura une surcharge de travail pour l'administration. Nous avons recruté un économiste et un architecte pour suivre les programmes. Ils sont déjà arrivés avant le debut de ceux-ci.

Comme vous l'avez dit, la Wallonne du logement est sous le contrôle de la Cour des comptes. Je surveille la société, il y a un contrat de gestion. J'ai des commissaires pour exercer cette mission.

Sincèrement, je ne comprends pas les réticences de Monsieur Fontaine au vu de l'engouement des communes par rapport aux programmes communaux. Grâce à eux, les communes ont pu retrouver une maitrise de leur territoire. Voyer les zones bleus, ou encore les ZACC.

Je donne rendez-vous à Monsieur Fontaine au lendemain des élections communales. Il constaterera cet engouement, même dans les communes libérales. Elles attendent avec enthousiasme ces programmes.

M. Philippe Fontaine (MR). – Le Ministre, c'est normal, répond que tout le monde est content et que tout va bien. Il n'a pas répondu à toutes mes questions techniques mais je suppose que les réponses se trouvent dans le texte écrit qu'il va me remettre.

M. André Antoine, – En matière d'énergie, il n'y a pas besoin d'un dispositif particulier. Nous aurons dans trois semaines le décret PEB. Il est également valable pour les logements, en réalité pour toutes les constructions nouvelles. Les sociétés locales devront adapter leurs cahiers des charges.
Nous avons, par ailleurs, organisé des formations « Construire avec les énergies » qui ont eu beaucoup de succès auprès des acteurs du secteur .

M. Philippe Fontaine (MR). – Les 2000 logements prévus par le Gouvernement sont des logements de tous types avec un glissement vers le logement moyen. Je ne suis pas opposé à cela mais le problème du logement social reste très important. Cela ne permettra pas de rencontrer tous les besoins en la matière. On parle de 1560 logements pour l'équipement mais comment a-t-on déterminé ce nombre ?

M. André Antoine, – C'est la traduction en projet des moyens financiers disponibles.
Nous avons dégagé une somme que l'on a transformé en projets de construction.

M. Philippe Fontaine (MR). – Il n'y aura pas de représentant de la SWL au CRAC, vous l'avez dit.
Pourquoi ne pas utiliser le CRAC comme véhicule financier, en le faisant passer par la Wallonne du logement.

M. André Antoine, Ministre du Logement, des Transports et du Développement territorial. – Le CRAC est le bailleur de fond des communes, il soulage les communes en difficultés.

  M. Philippe Fontaine (MR). – Le problème est que l'on ne sait plus qui fait quoi, ni à quoi sert chacune de ces structures .
Vous dites que les communes sont couvertes par des loyers, mais il faut que ces derniers soient payés. Il n'y a pas les mêmes garanties que dans une AIS ;

M. André Antoine, – Les risques sont couverts par les 2/3, 1/3. Il y a 2/3 de moyens.

M. Philippe Fontaine (MR). – D'accord, mais il y a des communes ou les loyers ne seront pas payés. Nous verrons à l'avenir.
Par ailleurs, n'y aura-t-il pas un problème en matière de concurrence au nivau supérieur ? Ne risque-t-on pas de voir une action introduite à ce niveau ?

M. André Antoine, – Le conseil d'Etat ne nous a rien dit à ce sujet. Or, il est très attentif aux directives européennes. On a parlé des 1.560 logements, mais il ne faut pas oublier qu'a côté de cela, il y a les programmes classiques avec une grande part de logements sociaux. Les 1.560, c'est l'ajout, le principal reste social.

M. Philippe Fontaine (MR). – Je ne suis pas convaicu par vos réponses concernant le CRAC. Je pense que l'on complique les choses par rapport à la SWL. On se demandera, à un moment donné, à quoi sert la SWL. Monsieur le Ministre, il faudra un jour définir le rôle exact de celle-ci. C'est un autre débat et je sais qu'il y a des avis tranchés en la matière.
Je vais analyser votre réponse écrite et si j'ai besoin d'éléments plus précis, je vous réinterrogerai.