Interpellation du Député Philippe FONTAINE à Monsieur André ANTOINE, Ministre du logement, des Transports et du Développement territorial concernant:
« L’attractivité du mécanisme de financement par le CRAC de la construction de logements sociaux ».

Monsieur le Ministre,
En complément à l’interpellation relative « au financement par le CRAC de la construction de logements sociaux », je souhaitais aborder plus particulièrement l’aspect « attractivité de la mesure pour les bénéficiaires potentiels » :

Dans le cadre du mécanisme de financement par le CRAC de la construction de logements sociaux, les pouvoirs locaux sont censés apporter, en résumé :
Type de logements     Nb de logements     % à charge         Coût            Devise 

    Moyens                      1.040                       60           78.000.000         euros

    Sociaux                         520                       35           18.200.000         euros

 Equipements                   1560                       40             6.240.000         euros   

                                                                   Total       102.440.000          euros 

                                                                               4.132.419.356           BEF

                                                                                                                                            Source : groupe MR

-60 % de l’investissement pour les logements moyens, soit pour 1040 logements : 1040*750001=78 millions d’euros ;
-35 % pour les sociaux soit pour 520 logements : 520*35.0002 = 18,2 millions d’euros
-et 40 % pour l’équipement (via éventuelle avance récupérable du Fond Brunfaut) soit pour les 1.560 logements prévus : 1560*4.0003=6,24 millions d’euros ;
Soit un total de 102.440 millions d’euros soit 4,13 milliards de BEF à charge des pouvoirs locaux d’ici 2009 !


Et, en outre, les pouvoirs locaux :

-doivent supporter l’ensemble des charges découlant de leur titre de propriété ou de la mise en location des logements  (assurances, impôts et taxes, entretiens, rénovation, remboursement au CRAC) ;
-doivent rétribuer à concurrence de 15 % des loyers à percevoir sans garantie quant à la perception effective de ces loyers, contrairement par exemple à un propriétaire confiant son bien à une AIS ;
-Devront subir le côté déficitaire de l’opération durant les 8 premières années comme l’a relevé l’inspection des Finances et vous l’avez confirmé (cfr. note au GW du 19 octobre 2005) ;
-ne conservent même pas la liberté de confier ou non la gestion de ces logements à la SLSP active sur leur territoire : c’est une obligation ! (cfr. l’article 29 CWL tel que réformé en juillet et la note au GW)
-ne disposent pas des moyens de contrôle mais surtout de contraintes nécessaires pour assurer une gestion optimale des logements qui sont confiés aux SLSP ;
-ne pourront proposer des candidats locataires répondant aux conditions d’accès aux logements publics.
-sont incités à faire apport gratuitement du terrain dont ils sont propriétaires.

Pouvez-vous me confirmer cette analyse ?

Dans ces conditions, pensez-vous que les pouvoirs locaux se montreront réellement intéressés par ce mécanisme ? Le Conseil supérieur des Villes et Communes et Provinces de la Région wallonne et l’Union des Villes et Communes de Wallonie s’en inquiètent également d’ailleurs.

Ne risquons-nous pas d’être confronté au même problème que celui rencontré pour les infrastructures médico-sanitaires où les crédits existent mais ne sont pas utilisés faute, pour les pouvoirs locaux ou institutions de disposer des 40 % complétant le subside régional ?

Avez-vous réalisé un cadastre des besoins en la matière ? D’où sortent ces chiffres de 1560 logements ? Correspondent-ils à une demande du terrain ? Peut-on avoir copie de l’éventuelle étude l’attestant ?

Qu’en est-il de la capacité des services de l’administration d’assurer la gestion administrative de ces nouveaux dossiers d’ici 2009 ? Nous avons en tête la gestion du programme exceptionnel. On annonce un report de la date de fin des travaux de 2008 à 2012 au mieux.

Quid au niveau des SLSP ? Elles sont déjà dépassées par ce programme exceptionnel.

Quels sont les contacts que vous avez avec la BEI dans ce contexte ?

Pourquoi n’est-il fait aucune mention dans le projet de texte d’investissements dans la rénovation de logements sociaux tenant compte d’efficience énergétique ? Ne pensez-vous pas que vous devriez intégrer cet aspect dans le texte en prévoyant des mesures URE (Utilisation rationnelle de l’énergie) à chaque construction nouvelle ou rénovation de logements publics, voire de bâtiments publics en général ? Vous savez combien les installations de chauffage de bon nombre de logements sociaux sont désuètes et donc coûteuses voire dangereuses ? Combien de locataires doivent encore chauffer leur logement mal isolé à l’électricité, entraînant des charges souvent supérieures au montant du loyer ?

Le CESRW exposait dans son avis les deux grandes méthodes d’établissement de cahier de charges de travaux :
-soit le pouvoir adjudicateur établit lui-même ou fait établir (par un auteur de projet) toutes les spécifications détaillées de l’ouvrage désiré ;
-soit il se borne à préciser ses intentions et besoins ainsi que des exigences de performances en laissant à chaque compétiteur le soin de concevoir et de réaliser l’ouvrage par des moyens librement choisis pourvu qu’ils conduisent au résultat attendu par le pouvoir adjudicateur.

Pouvez-vous me préciser comment ces formules seront envisagées dans le cadre des projets futurs ?

Vous aviez émis une volonté de permettre l’accroissement des loyers au prix du marché pour un certain nombre de logements, qu’en est-il ?

La note prévoit en outre que les communes, SWL et SLSP seront incitées à faire apport du terrain sur lequel les immeubles doivent être construits ou du bien immobilier à rénover.

Cet apport se fera-t-il gratuitement ? Un transfert de propriété du terrain s’opérera-t-il ? Qu’en sera-t-il de la propriété de la construction ? Le principe de l’accession jouera-t-il ? Comptez-vous développer des formes juridiques telles l’emphytéose, la superficie… ?

Quid en cas de politique de vente au locataire par après ? La note prévoit explicitement de laisser l’opportunité aux pouvoirs locaux et aux SLSP de vendre aux locataires ou à un tiers ces immeubles moyennant certaines conditions.

Quid du relogement des locataires dont un tiers s’est porté acquéreur du logement ? Est-ce encore les pouvoirs locaux qui héritent de cette tâche délicate ?

La note prévoit explicitement la récupération, mais uniquement pour la commune ou la SLSP (quid de la SWL ou des Provinces ?) du montant de son apport éventuel en actif mobilier. S’agit-il bien d’une compensation en numéraire ? Comment sera-t-elle évaluée : valeur comptable de l’apport ou estimation au jour de la vente ?

Comment le mécanisme à l’examen est-il articulé avec le respect de plan de gestion rigoureux à l’extraordinaire, limitant la capacité d’emprunt des communes concernées pour la partie complémentaire du subside régional tant pour la construction des logements que pour leurs équipements ?

Dans la mesure où les SLSP joueront un rôle équivalent à celui d’une agence immobilière classique et que la gestion des logements est obligatoirement confiée à un seul gestionnaire, n’y a-t-il pas un risque flagrant de concurrence déloyale au regard de la réglementation européenne notamment pour les logements moyens et, a fortiori, pour les éventuels logements loués au prix du marché ? Avez-vous réalisé une étude à ce sujet ?

La rigidité que va créer cette obligation de confier la gestion à un seul gestionnaire n’aura-t-elle pas un impact néfaste sur la conclusion de partenariat public-privé ?

Ne faudrait-il pas, si vous persister dans cette voie, revoir la composition du Comité d’orientation du CRAC en y prévoyant la présence de la SWL et ce, en vue d’assurer une parfaite cohérence des programmes de nouvelles constructions avec d’autres initiatives.

Je vous remercie de vos réponses.


Réponse du Ministre André ANTOINE,
La réponse du Ministre sera ajoutée dés que reçue!