Logement social
Philippe Fontaine et Jacques Otlet :
« Pour ne pas être considéré comme une prime à la mauvaise gestion, le programme de sécurisation et de salubrité du parc locatif doit s’accompagner d’un plan d’entretien à long terme »

Ce 3 juillet 2003, le Gouvernement wallon approuvait le contenu de la note déposée par le Ministre du Logement et marquait son accord sur le programme exceptionnel visant à la sécurisation et à la salubrité du parc locatif.
Comme le prévoit expressément le Contrat d’Avenir pour la Wallonie, ce programme vise à rendre les logements sociaux décents (conformément à l’article 23 de la Constitution) tant en terme de salubrité que de sécurité.
Aussi, un inventaire des besoins réalisé par la Société wallonne du Logement (SWL) identifie les logements sociaux qui doivent faire l’objet de gros travaux (soit plus de 15.000 euros).
Notons cependant que les logements pour lesquels les travaux à réaliser dépassent les 60.000 euros seront systématiquement démolis.
En conclusion de cet inventaire, quelque 35.874 logements sociaux sur les quelques 102.000 existants bénéficieront de ces gros travaux pour un montant global de plus d’un milliard d’euros alors que 1.589 logements seront détruits, 32.284 sont en défaut de sécurisation et 2.001 logements seront rénovés.
Les travaux sont programmés de 2004 à 2008 et sont financés en majeure partie par un emprunt de la SWL.
Il est également utile de rappeler que la charge annuelle de cet emprunt de 25 ans qui s’élève à 62 millions d’euros (2,5 milliards BEF) sera financée de deux manières :
- Tout d’abord, une convention conclue entre la Région et le Gouvernement fédéral impose le versement annuel au FADELS (Fonds d’amortissement des dettes du logement social : remboursement des dettes du logement social contractées dans les années 1970-1980) d’un montant permettant au minimum de stabiliser la dette en valeur nominale soit 74 millions d’euros.
Le montant annuellement remboursé sera ramené à ce minimum, allongeant ainsi

la durée du remboursement : 109 millions ramenés à 74 = 35 millions d’euros ;
- Les 27 millions restants seront pris en charge par un poste du budget du Ministre du Logement, sommes qui visaient aux programmes d’investissements de réhabilitation, restructuration, d’adaptation ou d’amélioration ainsi que de maintien en état locatif des logements gérés par la SWL et les SLSP dont une partie est en principe financée par les fonds propres des SLSP .
Le groupe MR du Parlement wallon félicite le gouvernement pour un programme d’une telle ampleur.
« Il est évident, et nul ne le conteste, que le parc locatif social wallon a un besoin urgent de rénovation et de sécurisation.
Les événements tragiques de ce début d’année mettent en évidence des carences graves qui mettent en danger les personnes occupant ces logements.
C’est une situation que nous ne pouvons admettre », soulignent Philippe Fontaine, Président du groupe MR, et Jacques Otlet, Député wallon.
« Néanmoins, nous déplorons l’absence de mise en lumière des causes de l’état actuel du parc locatif social.
En effet, ce programme ambitieux et nécessaire s’attaquera pour l’essentiel à l’état calamiteux et défectueux des logements sociaux dus au manque évident d’entretien, ce dont nous nous réjouissons.
Mais en aucun cas, il n’est prévu de s’attaquer aux causes et à l’origine de ce mal.
Par conséquent, le travail qui sera entrepris devra être répété et renouvelé dans cinq à dix ans, ce qui constitue inévitablement à terme un gouffre financier. »
Pour Philippe Fontaine et Jacques Otlet, la situation est inquiétante.
D’autant que le SOS lancé récemment par la SORELOBO semble indiquer qu’aucune étude de la situation financière des sociétés de logements n’a été réalisée et que ces dernières n’ont pas la capacité financière de faire face aux montants des travaux se situant sous les 15.000 euros.
« L’inquiétude manifestée par la société montoise Sorelobo qui, faut-il le rappeler est la société de logement la

plus conséquente en Wallonie puisqu’elle compte près de 6.000 logements n’est pas anodine.
D’après nos renseignements, la SORELOBO absorbe plus d’1/6 du programme de sécurisation et de rénovation et près de la moitié du montant du programme de démolition.
Sa taille importante n’a fait qu’exacerber dans cette société le problème du logement social en général à savoir, le manque de plan d’entretien à long terme du parc locatif social et le manque de financement de celui-ci », indiquent les députés MR qui précisent qu’un entretien régulier est nettement moins onéreux qu’une rénovation lourde (plus de 15.000 euros soit plus de 600.000 BEF par logements) telle que prévue dans le programme du gouvernement wallon.
Aujourd’hui, comme cela a été annoncé, des tours d’habitations vont être abattues alors que les emprunts contractés il y a 35 ans pour les financer devront encore être remboursés pendant 66 ans.
En cas de reconstruction sur le site, la Société assumera dès lors 2 remboursements pour un seul bâtiment !
Pour Philippe Fontaine et Jacques Otlet, « il ne peut y avoir une seule solution, mais plusieurs.
En effet, au-delà de certains problèmes de gestion, les Sociétés de logement font souvent face à un déficit structurel dû en grande partie à leur mission sociale (pour exemple, chaque logement mis en location par la Sorelobo lui coûte 750 euros hors loyers impayés).
Alors que le déficit est structurel, la solution apportée est ponctuelle ! »
Les mandataires Réformateurs considèrent que si aucun plan d’entretien à long terme n’accompagne le programme du gouvernement, celui-ci risquerait d’être perçu comme une prime à la mauvaise gestion.
« Par conséquent, nous pensons qu’il est indispensable de conditionner l’octroi de ces aides à un audit par des réviseurs indépendants et à la confection d’un plan de gestion à long terme validé par la SWL.

Il s’agirait en fait d’appliquer une méthode de travail similaire au plan Tonus porté par le Ministre Charles Michel, concluent Philippe Fontaine et Jacques Otlet.