Question orale du Député Philippe FONTAINE à Monsieur André ANTOINE, Ministre du logement, des Transports et du Développement territorial concernant:
« Les conséquences de la perception de charges illégales dans les sociétés de logement social ».

Monsieur le Président,
Monsieur le Ministre,
Chers collègues,
J’aimerais ici vous interroger en particulier à propos des charges perçues par certaines sociétés de logement auprès de leurs locataires en contrepartie de prestations d’un service technique ou d’une assistance technique aux locataires. Derrière ce genre d’appellation se trouve une mutualisation, une solidarité des coûts résultant de l’entretien incombant aux locataires en vertu du Code civil (chauffage, fuites d’eau…).

Ce genre de prestations est illégale au regard de l’arrêté du Gouvernement wallon du 25 février 1999 portant réglementation des charges locatives à la location des logements gérés par la Société wallonne du Logement ou par les sociétés de logements de service public (M.B. du 09/04/1999, p. 11634), tout comme au regard de ses prédécesseurs, l’arrêté du Gouvernement wallon du 19 novembre 1993 et de l’arrêté ministériel du 31 mars 1980.

Ces charges ne figurant pas en effet pas parmi la liste limitative des dépenses à supporter par le locataire énumérées dans ces arrêtés.

Néanmoins, d’après mes renseignements, un certain nombre de sociétés de logement social perçoivent des charges de ce type auprès de leurs locataires depuis plus de 20 ans pour certaines d’entre elles. Et ceci avec la bénédiction tant du Comité consultatif des locataires que de la Société Wallonne du Logement (SWL) !

Dernièrement, suite aux scandales intervenus dans le logement social et à la position délicate de la SWL dans ce dossier, cette dernière tente de se refaire une virginité. Se souvenant soudainement de l’existence de l’article 1728 quater du code civil et des baux-types en vigueur dans ce secteur, la SWL invite, à présent, suite à certaines plaintes individuelles, certaines sociétés à rembourser leurs locataires du montant de ces charges illégales perçues au cours des 5 années précédant la demande de remboursement.

Mes questions porteront sur deux volets :

1) Premièrement le remboursement des sommes perçues indûment :
Les montants perçus sont d’une certaine ampleur, vous vous en doutez, dès lors, les sociétés concernées doivent-elles rembourser systématiquement à tous leurs locataires ou seulement à ceux qui en font la demande (cfr. 1728 quater C. civ.) ?

Le remboursement des montants perçus se fera évidemment déduction faite des dépenses effectuées par la Société que les locataires auraient dû supporter pour autant que la preuve de ces dépenses soit produite, ce travail ne risque-t-il pas d’être titanesque ?
Quid des locataires partis endéans les 5 dernières années ?
Quel barème utiliser pour ces prestations ?
Quid des interventions les jours fériés, les Week-ends, en soirée, des déplacements vains puisque le locataire n’était pas présent… Quid si certains locataires n’ont pas l’argent pour payer le coût réel des prestations antérieures ?
Si une telle charge ne peut être perçue, comment les sociétés de logement peuvent-elles répercuter le coût de l’intervention de leurs ouvriers auprès de leurs locataires ?

Avez-vous une idée du coût qu’un tel remboursement pourrait engendrer pour le secteur ?
Combien de sociétés sont concernés ?
Lesquelles ?

2) Deuxièmement, plus particulièrement sur le fond de la démarche initiée par ces sociétés :

Bien souvent ces sociétés ont introduit un tel système de mutualisation des coûts pour garantir une certaine égalité entre les locataires : entre celui qui a une logement en excellent état et entre celui qui a un logement proche de l’insalubrité. Bien que le niveau moyen de qualité des logements va progressivement augmenter grâce au programme exceptionnel d’investissement, cette motivation reste d’actualité.

Dans quelles mesures une telle charge ne permet-elle pas une intervention urgente, à faible coût, empêchant la dégradation accélérée du logement ?
Intervention certainement reportée ou simplement jamais demandée faute de moyens suffisants dans le chef de certains locataires ?
Quelles conséquences pour l’état global du parc ?

Ne pensez-vous pas qu’il pourrait se révéler utile de modifier l’arrêté pour y inclure la possibilité de demander ce type de charge, avec avis conforme du comité de locataire local par exemple ?

Je vous remercie pour vos réponses.

Réponse du Ministre André ANTOINE,
Dans sa question, l’Honorable membre synthétise parfaitement la problématique des provisions pour «risques divers» qui étaient réclamées par certaines sociétés de logement de service public.

En pratique, cette mutualisation extra-réglementaire présentait certains avantages que vous soulignez :

égalité des locataires quel que soit l’état initial du logement ;
lissage dans le temps des dépenses à consentir par le locataire ;
maintien du parc social dans un bon état locatif.

Sur le plan juridique, le caractère «illégal» de ce type de prélèvement repose essentiellement sur l’absence d’adhésion formelle du locataire social et sur l’inscription de la provision parmi les charges locatives au sens strict du terme.

C’est pourquoi la Société wallonne du Logement a toujours adopté une attitude prudente à l’égard de cette démarche.

D’une part, la nécessité de faire apparaître le caractère facultatif de cette provision a toujours été signifié aux sociétés locales. D’autre part, la Société wallonne du Logement est intervenue dans les cas – exceptionnels, il est vrai, avant la médiatisation du dossier de «La Carolorégienne» où un locataire insatisfait réclamait son aide.

L’ampleur de cette pratique pour l’ensemble du secteur n’est pas encore précisément évaluée. Les audits des sociétés de logement entamés par la Société wallonne du Logement apporteront prochainement une réponse précise et quantifiée à ce sujet.

Je prends bonne note de votre souhait de voir ce type de service rendu au locataire intégré à la réglementation propre au logement social.

Je mets à l’examen la possibilité d’introduire, dans le bail-type proposé au locataire social wallon, la faculté, pour ce dernier, de souscrire à une location incluant certains types d’entretiens locatifs que la société locale serait à même de prester, avec l’avis du Comité consultatif des locataires et des propriétaires.

Philippe Fontaine (MR).
– Je remercie M. le Ministre pour sa réponse.