Question orale de Philippe Fontaine, Député wallon, à André Antoine, Ministre du Logement, concernant :
« Le remboursement des charges illégalement perçues aux locataires de logements sociaux de la Carolorégienne»

Monsieur le Ministre,
« En son article 3, premier alinéa, l'arrêté du Gouvernement wallon du 25.02.1999 sur les charges locatives précise que « nulle autre charge que celle prévue par le présent arrêté ne peut être mise à charge du locataire ».

Etant donné que la « provision pour risques divers» ne figure pas dans la liste limitative des dépenses à supporter par le locataire, il en résulte que la perception mensuelle à ce titre d'une telle charge revêt incontestablement un caractère illégal.

Il s'agit en fait d'une « assurance obligatoire» imposée par la société et censée couvrir par solidarité les frais résultant de l'entretien incombant aux locataires en vertu du Code civil.

En ce qui concerne le remboursement des sommes versées indûment, l’article 1728 quater du Code civil ainsi que les baux-types en vigueur dans le secteur du logement social prévoient que les sommes que le locataire aurait payées au-delà de celles prévues par la loi ou le bail lui seront remboursées à sa demande. La restitution n'est toutefois exigible que pour les montants échus et payés au cours des cinq ans qui précèdent cette demande. »

En m’entendant, Monsieur le ministre, peut-être avez-vous une impression de déjà entendu et pour cause, outre le fait de contenir des extraits d’articles du Code du Logement, je viens de vous lire un extrait d’un courrier, dont vous avez reçu copie, que Monsieur Rosenoer adressait à un administrateur de la Carolorégienne, qui lui demandait la position de la Société Wallonne du Logement sur ce point précis du remboursement des charges illégalement perçues aux locataires de logements sociaux.

Monsieur Rosenoer ajoutait d’ailleurs encore que « Bien que le locataire lésé doive lui-même actionner cette disposition, il serait mal venu dans le contexte médiatique actuel et dans le souci de préserver l'image de marque du secteur que les responsables locaux se retranchent abusivement derrière le prescrit réglementaire en arguant un vice de forme pour éluder le remboursement dû.

Pour ces raisons la Société Wallonne du Logement est donc d'avis que la régularisation doit intervenir avec effet rétroactif pour les 5 dernières années, en ce compris les intérêts légaux. »

Cependant, alors que vous avez également fait part par la presse, sur le plateau de RTL-Tvi, de votre volonté de rembourser les locataires, lors d’un Conseil d’administration de la Carolorégienne, il me revient qu’après un débat animé, le Président du Conseil d’Administration a déclaré refuser de rembourser les locataires, le Commissaire du Gouvernement ne s’étant pas opposé à cette décision.

Mes questions seront les suivantes Monsieur le Ministre :

Monsieur Rosenoer affirme qu’il faut rembourser les locataires et l’écrit noir sur blanc à cet administrateur par contre votre Commissaire ne s’oppose pas à la décision du Président du CA de ne pas rembourser les locataires. Il aurait même déclaré, votre Commissaire, que vous auriez dit, vous Monsieur le ministre, que Monsieur Rosenoer n’aurait pas du donner raison à cet administrateur en lui disant qu’il fallait rembourser les locataires.

Voulez-vous être très clair Monsieur le Ministre et me dire si vous pensez qu’il faut rembourser les charges illégalement perçues comme le déclare Monsieur Rosenoer ?

Quelle position doit adopter la Carolorégienne pour faire table rase du passé et surtout pour se conformer à la législation ?

Que pensez-vous de la position adoptée en CA par votre commissaire ? et comment l’expliquez-vous ?

Comment expliquez-vous que le Président du Conseil d’Administration de la Carolorégienne ai pu prendre cette décision ?

Quelles dispositions comptez-vous prendre face d’une part au comportement du Commissaire du Gouvernement et du Président du CA et d’autre part pour rembourser les charges illégalement perçues et dues aux locataires ?

Dans quel délais dans un CA comme dans l’autre ?

Merci des réponses que vous voudrez bien me donner

Réponse du Ministre André Antoine,
L’Honorable Membre m’interpelle sur la délicate question du remboursement des charges locatives indûment perçues par la Carolorégienne.

Cette question est en effet épineuse et mérite d’être analysée en détail.

Comme l’affirme le directeur général de la Société Wallonne du Logement, dans son courrier répondant aux questions de principe posées par un administrateur de la Carolorégienne, les «risques divers» ne figurent pas au nombre des charges locatives qui peuvent être exigées des locataires sociaux wallons.

Cette charge que percevait la Carolorégienne était destinée à couvrir des travaux qui incombent au locataire social, non pas en application de la réglementation spécifique relative aux charges locatives au sens strict, propre au secteur du logement, mais en vertu des obligations d’entretien courant et de réparations locatives qui incombent à tout locataire en exécution du Code civil.

Dès à présent, la Carolorégienne a résolu de ne plus exiger de ses locataires le montant autrefois réclamé sous la rubrique «risques divers». Il va de soi que, si le locataire continue à faire appel à la société locale pour effectuer les travaux d’entretien ou de réparation qui lui incombent en tant que locataire, les dépenses engagées en sa faveur par la société de logement lui seront facturées.

Le locataire dispose désormais de toute liberté dans le choix du prestataire qu’il charge d’effectuer, sous sa seule responsabilité, ce type de travaux, lorsque la réglementation sur les charges locatives le lui permet.

Le procédé autrefois pratiqué par la Carolorégienne provient d’une tradition développée par certaines sociétés coopératives de logement, lesquelles avaient organisé une forme de mutualisation des risques encourus par les locataires.

Dans cette optique, la provision «risques divers» permettait aux locataires, moyennant le versement d’un montant mensuel modique, de faire appel, sans frais supplémentaires, aux services de la société et ce, quelle que soit la nature des travaux à effectuer.

Au sens strict, le montant versé par les locataires au titre de charge pour «risques divers» ne constitue pas une charge locative. Dès lors, comme l’évoquait le directeur général de la Société Wallonne de Logement dans son courrier, la Carolorégienne doit le rembourser à ses locataires. À l’opposé, la société locale devrait facturer rétroactivement à chaque locataire l’ensemble des prestations effectuées à son profit.

Un tel décompte conduirait à rembourser certains locataires, mais aussi, plus que probablement, à réclamer un solde à de nombreux autres.

Les modalités concrètes du système des «risques divers» étaient connues et acceptées tacitement par tous les locataires. Ainsi, le Comité consultatif des locataires et des propriétaires, bien que parfaitement au fait de la situation, n’a, à ma connaissance, jamais contesté l’application de ce système.

De même, l’assemblée générale de la Carolorégienne, explicitement informée par les rapports du réviseur d’entreprises, avait souhaité son maintien.

Le Commissaire spécial, de même que la plupart des membres du Conseil d’administration actuel de la société semblent ne pas envisager, sans contrainte formelle, une régularisation sommaire et précipitée susceptible de compromettre, à court terme, la viabilité même de la société.

Ils sont, en effet, personnellement responsables, devant l’assemblée générale, de l’ensemble de leur gestion de la société, dont la rectification de certaines pratiques du passé ne constitue qu’un des aspects.

Certaines procédures en cours actuellement devant la Justice de Paix font explicitement référence à la problématique d’un éventuel trop perçu relatif aux «risques divers». La décision qui serait prise pourrait faire jurisprudence. La responsabilité des administrateurs pourrait être mise en cause par la seule exécution d’une décision judiciaire.

Néanmoins, compte tenu du caractère particulièrement sensible de cette délicate question et de la nécessité d’informer au plus tôt l’ensemble des locataires concernés, j’ai tenu à réunir le Commissaire spécial, le président du Conseil d’administration et le directeur général de la Société Wallonne de Logement, afin qu’une solution puisse intervenir respectant l’intérêt des locataires et garantissant un service optimal aux locataires de la Carolorégienne.

Je ne manquerai pas de vous tenir au courant des orientations qui se dégageront de cette entrevue.

Philippe Fontaine (MR).
– Personnellement, cela ne me gêne pas d’entendre dire que les locataires ont des droits, mais aussi des devoirs.

Dans cette affaire, on a laissé entendre aux locataires qu’ils ne seraient pas remboursés, mais on n’a jamais évoqué le fait que d’autres locataires pourraient être amenés à payer certaines sommes pour des travaux. S’il y avait eu une bonne communication de la part du président, tout cela ne serait jamais arrivé.

André Antoine,
. – À l’arrivée, c’est la société de logement qui risque de se retrouver en grande difficulté.
Il faut que le locataire découvre qu’en plus de ses droits, il a aussi des devoirs.

Par ailleurs, je pense qu’on se doit d’avoir une certaine retenue lorsqu’on occupe un poste à responsabilité au sein d’un conseil d’administration.

Je ne voudrais pas que la situation continue dans le même sens et que, dans chaque société de logement, on se retrouve avec des guerres de Groupes politiques qui se battent à coup de communiqués de presse.