Question orale de Philippe FONTAINE, Député wallon, Président du Groupe MR au Parlement wallon à Monsieur Michel DAERDEN, Ministre du Budget, du Logement, de l’Equipement et des Travaux publics concernant:
« La gestion des sociétés de logement social ».

Nous avons pu lire dans la presse ces derniers jours que plusieurs sociétés de logement éprouvaient des difficultés de gestion, il s’agit de la « Maison liégeoise » et de la « Sorélobo », pourtant toutes deux sous plan d’assainissement depuis plus de dix ans.
Un commissaire spécial avait été envoyé à la « Maison liégeoise » en 2001.
Son dernier rapport est accablant : déficit culminant à plus d’1 milliard d’ancien franc belge (hors tours de Droixhe), état de patrimoine médiocre et âgé par faute d’entretien en temps et heure, prix de revient élevé de la régie d’entretien, problèmes d’inoccupation (32 % du patrimoine de la société), charge de rémunération des agents la plus élevée parmi les 16 sociétés de logement sous plan d’assainissement, personnel très excédentaire en regard de la moyenne régionale, peu compétent et peu soucieux de la situation de la société, relations conflictuelles en interne, contentieux « locataires » important, outil informatique vétuste…
Pouvez-vous me préciser les avancées engrangées par la présence de ce commissaire spécial dans cette société ?
Quel était l’étendue de son mandat ?
Quelle est l’ampleur de la tâche encore à accomplir ?
D’après mes renseignements, un commissaire spécial va semble-t-il être prochainement envoyé également à la « Sorélobo » suite aux conclusions de trois audits constatant des problèmes étrangement similaires à ceux que j’ai décrits plus haut : manquements dans le fonctionnement de la régie technique, dans la procédure de contentieux, dans le fonctionnement interne, situation financière catastrophique… Pouvez-vous me le confirmer ?
Quelle mission a été confiée à ce commissaire ?
Pour quelle durée ?
Ne pensez-vous pas que la situation de ces deux sociétés est symptomatique de la situation du logement social en général ?
Quelles sont les autres sociétés sous plan d’assainissement ?
Depuis combien de temps ?
Quelle évolution de leur situation avez-vous pu noter depuis lors ?
Avez-vous procédé à un audit de toutes les sociétés de logement de manière à identifier les éventuels manquements dans leur gestion ?
Si non, est-ce prévu ?
Financer un plan de rénovation d’urgence ne risque-t-il pas d’être presqu’inutile si le mode de gestion des sociétés de logement n’est pas fondamentalement revu ?
Avez-vous procédé à une étude de la situation financière des sociétés de logement social ?
Etes-vous certain qu’elles ont toutes la capacité financière nécessaire pour procéder à l’entretien de leur parc après la rénovation de celui-ci ?
Je vous remercie.

Réponse du Ministre,
En réponse à la question orale de l'honorable parlementaire, je regrouperai les éléments d'informations en 5 thèmes
1. Les plans d'assainissement et leur suivi.
2. La Maison Liégeoise.
3. La Sorelobo.
4. Audits des sociétés de logement de service public.
5. Analyse annuelle de la situation financière des sociétés de logement de service public
1. Les plans d'assainissement et leur suivi
Mise en oeuvre en 1990, la procédure d'établissement des plans d'assainissement visait initialement 16 sociétés, auxquelles se sont ajoutées 2 sociétés en 1992 (nombre total ramené à 16 à la suite de fusions).
Ces plans étaient établis sur une période de 10 années, sur la base de conventions initiales et leurs avenants passés entre le Ministre du Logement, la Société wallonne du Logement et les sociétés concernées.
Une évaluation annuelle, établie par la Société wallonne du Logement, était transmise au Ministre, accompagnée à chaque fois d'une proposition d'avenant, afin de pouvoir liquider - avec ou sans réserves- la dotation annuelle d'aide à l'assainissement.
1.1 Le rapport final d'évaluation, établi par la Société wallonne du Logement le 13 novembre 2000. peut se résumer comme suit
- l'assainissement est pleinement réussi pour cinq d'entre elles
Les H.S. de Binche (société 5050) ;
Le Foyer Leuzois (société 5420) ;
Versant Est à Charleroi (société 5500) ;
Le Foyer Quiévrainois (société 5600) ;
La Chestrolaise à Neufchâteau (société 8045).
- l'assainissement est presque réussi pour deux d'entre elles
Le Foyer Dourois (société 5200) ;
La Société Régionale d'H.S. de Dinant (société 9040).
- l'assainissement n'est pas réussi mais une amélioration de la situation a été réalisée pour six d'entre elles
Notre Maison (société 2530) ;
Sorelobo à Mons (société 5390) ;
Le Foyer Marcinellois (société 5460) ;
La Régionale Verviétoise (société 6250) ;
Ardenne et Lesse à Wellin (société 8100) ;
Le Foyer d'Hornu (société 5350).
- l'assainissement n'est pas du tout réussi et la situation s'est encore aggravée pour trois d'entre elles
Val d'Heure à Charleroi (société 5450) ;
Les Habitations Jemeppiennes (société 61000) ;
La Maison Liégeoise (société 6140).
1.2. Mise en évidence des efforts fournis par un grand nombre de sociétés
Les principaux efforts ayant permis aux sociétés d'améliorer voire d'assainir leur situation sont les suivants
une augmentation des recettes locatives par l'adaptation des paramètres de calcul du loyer ;
une gestion plus stricte des arriérés locatifs ;
une compression des frais administratifs ;
une rationalisation du personnel tant du point de vue quantitatif que qualitatif ;
un souci d'investissement dans des opérations « achatsrénovations » plus rémunératrices ;
une réorganisation ou restructuration de la régie ouvrière ;
dans certains cas, la vente de terrains ou de logements bien ciblés.
1.3. La Société wallonne du Logement avait également émis des remarques complémentaires
1.3.1. Besoins en entretien du patrimoine
Certaines sociétés, grâce à leur gestion et aux aides reçues, sont parvenues à redresser leur situation financière, mais leur patrimoine immobilier demande d'importants entretiens et même parfois de grosses rénovations lourdes alors qu'elles ne pourraient même pas assumer l'autofinancement de ces besoins.
La réponse aux besoins financiers en matière de rénovation du patrimoine vient d'être apportée, comme vous le savez, par la décision du Gouvernement du 3 juillet dernier qui apporte au secteur du logement social plus d'un milliard d'euros de subventions destiné à des travaux visant à la sécurisation et à la salubrité de près de 36.000 logements sociaux.
1.3.2. La suite des plans d'assainissement : les plans de gestion.
En exécution de l'article 170 du Code wallon du Logement relatif aux plans de gestion des sociétés en difficulté financière structurelle, il convient d'arrêter les critères de mise sous plan de gestion des S.L.S.P.
Un groupe de travail institué au sein de la Société wallonne du Logement ainsi que d'un consultant extérieur, doit actualiser une proposition de 2001 en suite à la finalisation de l'exécution du programme global de remembrement des sociétés locatives et du programme exceptionnel de rénovation du patrimoine que je viens d'évoquer.
2. Relativement à « La Maison Liégeoise »
2.1 : la désignation d'un Commissaire spécial.
La proposition de désigner un Commissaire spécial auprès de « La Maison Liégeoise », s.c. (ainsi qu'auprès de la « Sorelobo » s.c.) a été formulée par la S.W.L. en suite à l'évaluation des plans d'assainissement que je viens d'évoquer.
La S.W.L. a proposé au Gouvernement de désigner pour « La Maison Liégeoise » un Commissaire spécial pour une période de deux ans, ce Commissaire devant avoir une compétence certaine en la matière.
Sur la base de cette proposition, le Gouvernement Wallon, en sa séance du 25 octobre 2001 a désigné un Commissaire spécial, chargé
- d'élaborer un nouveau plan de gestion et d'assurer son exécution
- de se substituer, sans préjudice de l'exercice, par la Société wallonne du Logement, de ses pouvoirs de tutelle et de contrôle, aux organes d'administration et de contrôle de la société (conseil d'administration, assemblée générale, ... ).
La mission du Commissaire spécial était d'une durée initiale de deux ans, reconductible, prenant le 1er novembre 2001
2.2 Le rapport du Commissaire spécial
En sa séance du 13 octobre 2003, le Conseil d'Administration de la Société wallonne du Logement était informé des rapports déposés par le Commissaire spécial.
Les points positifs
Ces rapports mettent, effectivement, en évidence diverses améliorations et modifications intervenues au cours de ces deux dernières années qui sortent leurs effets dès le courant de cette année 2003.
Ainsi, mentionnons principalement
- une augmentation des recettes locatives de 6,57
- des économies financières réalisées, par exemple, dans le domaine informatique, dans les frais généraux, etc...
Les points restant à régler
Le Commissaire met également en évidence certaines pistes à explorer dans la recherche d'une amélioration de la santé financière et patrimoniale de la société.
Ainsi, mentionnons
- un rééchellonnement de la dette de la « Maison Liégeoise » auprès de la S.W.L.;
- la recherche des sommes nécessaires à la rénovation du patrimoine inoccupé tout en évitant d'augmenter les charges financières de la société ; ( =réponse : « le milliard »)
- la vente de 85 maisons;
- enfin et principalement, la mise en oeuvre à court terme d'une politique de gestion des charges salariales.
2.3 Prolongation d'un an de la mission du Commissaire spécial Sur la base de ce rapport, et considérant la faculté laissée par la décision du Gouvernement de reconduire le mandat du Commissaire en place, la S.W.L. m'a proposé la reconduction pour une durée de 1 an prenant cours le ter novembre 2003 du mandat du Commissaire du Gouvernement wallon auprès de « La Maison Liégeoise » s.c.
Sa mission principale consistera en la mise en oeuvre d'une politique équilibrée des charges salariales, en refondant l'organisation de la société dans une optique de gestion.
En sa séance du 24 octobre 2003, le Gouvernement Wallon a prolongé la mission du Commissaire spécial d'un an, soit jusqu'à fin octobre 2004.
3. Relativement à la « Sorelobo » s.c.
Le 13 novembre 2000, lors de l'évaluation finale des plans d'assainissement, la S.W.L. proposait
- la réalisation d'un audit organisationnel de la société ;
- en fonction des conclusions de cet audit
o soit la mise sous plan de gestion de la société
o soit l'imposition d'un Commissaire spécial.
L'audit a mis en évidence de nombreuses lacunes dans la gestion de la SO.RE.LO.BO. ainsi que des pistes d'amélioration dans de nombreuses matières.
Sur cette base, en sa séance du 13 octobre 2003, la S.W.L. proposait
la désignation d'un Commissaire spécial, expérimenté en gestion d'entreprise et posséder une bonne maîtrise des dossiers techniques, chargé de se substituer, pendant une période de trois ans, éventuellement reconductible, aux organes de gestion de la société pour assurer notamment la mise en oeuvre de la restructuration interne de la société.
l'instauration d'une concertation entre le Commissaire spécial, le Président de la « SO.RE.LO.BO » et le Directeur Général de la S.W.L.
Suivant la proposition de la S.W.L. , le Gouvernement, en sa séance du 13 novembre 2003, a désigné un Commissaire spécial pour une durée initiale de trois ans, reconductible.
Le Commissaire spécial produira annuellement, à l'attention de la Société wallonne du Logement et du Ministre du Logement, un rapport relatif notamment à ses activités et à l'état d'avancement de sa mission.
4. Audits des sociétés de logement de service public.
Par ailleurs, outre la procédure à instaurer relativement aux plans de gestion, la Société wallonne du Logement procède effectivement à des audits des sociétés de logement de service public.
Ces audits se réalisent par des contrôles approfondis menés par deux inspecteurs financiers, d'un inspecteur technique et d'un inspecteur administratif et ce, durant plusieurs jours.
Toutes les sociétés du secteur seront auditées.
- but de ces missions
- mettre en évidence tant les points forts que les points faibles des sociétés,
- amélioration de leur structure et des procédures internes mises en place.
- Assurer un suivi des résultats de chacun des audits : chaque société doit envoyer le procès-verbal du CA reprenant la description des éventuelles mesures prises suite aux recommandations formulées par la S.W.L.
5. Analyse annuelle de la situation financière des sociétés de logement de service public
D'autre part, la S.W.L. analyse annuellement la situation financière des sociétés de logement de service public.
Ainsi , depuis 1991, il a été constaté
Eléments positifs qui ont influencé la trésorerie des sociétés
• à partir de 1991, la distribution par la Région de 2 types d'aides
- l'allocation de solidarité, pour un total de près de 75,5 millions d'euros ;
- les prêts et subsides d'assainissement, pour un total de près de 51,5 millions d'euros
• à partir de 1993, la réforme locative : augmentation globale des recettes locatives d'environ 15 %.
Eléments négatifs influançant la trésorerie des sociétés
• intensification des travaux autofinancés ou de réalisations avec mises de fonds propres dû principalement à une insuffisance de financements régionaux;
Conséquence principale : état du patrimoine locatif en général
Enfin, en réponse à l'interrogation de Monsieur FONTAINE sur la capacité financière des sociétés nécessaire pour procéder à l'entretien du parc après la rénovation de celui-ci, je rappellerai la décision du G.W. du 3 juillet 2003
- « le milliard » pour les grosses rénovations (= Réponse partielle à la dégradation du patrimoine locatif)
- et complémentairement, l'obligation , pour les sociétés, de reconstituer des fonds propres par la valorisation du patrimoine foncier (logements et terrains) destinés aux travaux d'entretien et aux petites rénovations des logements sociaux.
Quant à la réflexion sur l'état et la pérennisation du secteur du logement social, je rappelle également que, sur décision de votre Assemblée, et en accord avec les Commissaires de la Commission Logement, des séances se déroulent actuellement qui permettent, notamment, d'entendre les témoignages des différents acteurs concernés.