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Le loyer dont question ici doit s'entendre au sens strict. Il ne couvre donc ni les consommations, ni les frais qui peuvent être imputés au locataire au titre de charges.

L'article 21 de l'arrêté du 25 février 1999 relatif à la location des logements sociaux prévoit que le loyer mensuel réclamé aux locataires de logements sociaux gérés par la Société wallonne du Logement ou par ses sociétés agréées s'établit selon la formule suivante :(1)

Le loyer apparaît donc comme dépendant d'une part des revenus du ménage locataire et, d'autre part, de la valeur de l'habitation qu'il occupe.

Part de l'habitation

La part de l'habitation se définit comme les 40% du loyer de base mensuel. Ce dernier est égal au prix de revient actualisé du logement multiplié par un coefficient déterminé par la société.
Chacun de ces éléments entrant en ligne de compte pour l'établissement de la part du loyer relative à l'habitation est analysé ci-après.

• Prix de revient actualisé
Le prix de revient actualisé résulte de la multiplication du prix de revient comptable de l'habitation par un coefficient d'actualisation défini, en fonction de l'année de mise en location du bâtiment, par le Ministre, sur la base d'une proposition de la Société wallonne du Logement.
On notera ici que, consécutivement à une modification introduite par l'arrêté du Gouvernement wallon du 17 juillet 1997, les coefficients, figurant désormais dans un tableau de base, sont liés à l'indice général des loyers de mai 1997 et varient, au premier janvier de chaque année en fonction de l'indice général des loyers du mois de mai précédant l'adaptation(2). Cette disposition porte sur le calcul du loyer en vigueur dès le 1" janvier 1999.

• Coefficient chantier
Le coefficient, par lequel ce prix de revient actualisé est multiplié pour obtenir le loyer de base, est défini par la société entre 2 et 10 % en fonction des caractéristiques du logement, soit
• le type de logement : maison unifamiliale ou appartement ;
• le prix de revient historique ;
• le niveau d'équipement et de confort ;
• le niveau d'isolation ;
• la mise à disposition d'un garage ou d'un jardin ;
• la situation du logement dans le quartier et dans l'environnement ;
• les services offerts dans l'environnement immédiat.

Ce coefficient est naturellement identique pour les habitations d'un même chantier qui présentent des caractéristiques similaires.
Le montant total des loyers de base doit être égal à 6 % du prix de revient actualisé de l'ensemble des logements de la société. En d'autres termes, la moyenne des coefficients précités doit être égale à 6%. Cette règle apparaît uniformément respectée.

Part du revenu
• Coefficient de revenus
La part du loyer calculée selon les revenus du locataire correspond au douzième du revenu annuel brut du ménage, tel que défini par l'article 22 de l'arrêté du Gouvernement wallon du 25 février l999 (3), multiplié par un coefficient x défini comme suit en fonction des revenus du ménage locataire

Pour fixer la valeur de x, la société fait choix annuellement de deux valeurs;

                             x2, comprise entre 0,090 et 0,120.

La valeur de x applicable au calcul de loyer est définie en fonction du revenu annuel du ménage locataire comme suit
                             si le revenu annuel est inférieur ou égal à 7.500 €, x = xl
                             si le revenu annuel est supérieur à 7.500 € et inférieur à 15.000 €,
x = xl + (x2 - xl)(Revenu annuel-7.500) / 7.500 si le revenu annuel est égal ou supérieur à 15.000 €, x = x2.

Outre la révision annuelle du loyer au premier janvier, due à l'actualisation des prix de revient des logements, aux modifications éventuelles des coefficients de chantier ou de revenu, ainsi qu'à la transmission annuelle des revenus du ménage, la réglementation locative prévoit la possibilité d'établir un nouveau loyer lorsque:

• le ménage occupant le logement fait l'objet d'une modification ;
• un autre logement de la société est attribué au locataire ;
*le total des revenus du ménage occupant le logement, calculés sur une base annuelle, a subi une augmentation ou une diminution de 15 % minimum par rapport aux revenus pris en considération pour le calcul du dernier loyer établi (4).

Le nouveau loyer est appliqué le jour de la mutation ou le premier jour du mois qui suit la notification par le locataire, de la diminution des revenus, ou, par la société, de l'augmentation des revenus.

• Revenus
L'article 22 de l'arrêté du Gouvernement wallon du 25 février 1999 relatif à la location des logements sociaux définit les revenus comme « l'addition des revenus nets tels que déterminés par le Code des Impôts sur les revenus des personnes physiques recueillis par les membres du ménage qui occupent le logement, diminués des dépenses déductibles visées à l'article 104, 1 ° et 2° dudit Code. »(5)

Néanmoins, les revenus de l'enfant célibataire âgé de plus de 18 ans et de moins de 25 ans, ceux de l'ascendant pensionné et de l'ascendant, du descendant ou du collatéral handicapés n'interviennent qu'à concurrence de 50%. Les revenus de l'enfant célibataire âgé de moins de 18 ans ne sont pas pris en considération.

Enfin, il est tenu compte des revenus recueillis par le ménage au cours de l'avant-dernière année antérieure à celle qui précède l'année au cours de laquelle on comptabilise ces revenus (il s'agit donc des revenus recueillis 3 ans auparavant), sauf si une variation d'au moins 15 est intervenue entre-temps. Dans ce dernier cas, les revenus actuels seront pris en compte.

• Réductions, limitations et surloyer

a: Enfants à charge, orphelins et handicapés
Le loyer, calculé comme indiqué ci-avant, est diminué d'un abattement de 5,25 E par enfant à charge (en vertu des règles d'indexation, le montant applicable au 01.01.2003 s'élève à 5,60 euros). Ce montant est pris en charge par la Région selon les modalités détaillées dans l'arrêté ministériel du 28 juillet 1993.
L'article ter, 32° du Code wallon du Logement définit l'enfant à charge comme « la personne pour laquelle des allocations familiales ou d'orphelin sont attribuées à un membre du ménage demandeur ou l'enfant qui, sur présentation de preuve, est considéré à charge par le Gouvernement ».
Cette disposition prévoit en outre que la personne handicapée ou l'enfant à charge handicapé est compté comme enfant à charge supplémentaire( 6).

L'article ler, 33° du Code wallon du Logement définit la notion de personne handicapée comme la personne majeure ou mineure présentant une limitation importante de ses capacités d'intégration sociale ou professionnelle suite à une altération de ses facultés mentales, sensorielles ou physiques, conformément aux critères arrêtés par le Gouvernement.

L'arrêté du Gouvernement wallon du 7 septembre 2000 définit la notion de personne handicapée au sens de l'article ler, 33° du Code wallon du Logement. Il fixe les critères de reconnaissance de la personne handicapée comme suit:
• soit la personne reconnue par le Ministère des Affaires sociales, de la Santé publique et de l'Environnement comme étant atteinte à 66 % au moins d'une insuffisance ou d'une diminution de capacité physique ou mentale ;
• soit la personne dont la capacité de gain est réduite à un tiers ou moins de ce qu'une personne valide est en mesure de gagner en exerçant une profession sur le marché général du travail, en application de la loi du 27 février 1987 relative aux allocations aux handicapés ;
• soit la personne dont le manque d'autonomie est fixé à 9 points, en application de la même loi.

• Revenus minima
L'arrêté du 25 février 1999 fixe, en son article 23, les revenus minima à prendre en considération lors du calcul du loyer. Ces montants varient au l° janvier de chaque année, par décision du Ministre et sur proposition de la Société wallonne du Logement.

Par ailleurs, dans un souci de simplification, le 16 septembre 1999, la Société wallonne du Logement a proposé au Ministre d'approuver, en matière d'actualisation de ces revenus minima, les montants du revenu d'intégration sociale accordé à la «personne isolée » et aux «conjoints vivant sous le même toit » à la date du ler juin de l'année précédente, en application de l'article 3, 2ème alinéa de la loi du 7 août 1974 instituant un droit à un minimum de moyens d'existence, arrondis aux 100 € inférieurs.
Le tableau suivant reprend les revenus minima à prendre en considération dans le calcul du loyer.
Revenus minima pris en considération (en €)

	Isolé	Ménage
2002	6600	8800
2003	7000	9300

Aux termes de l'article 25 de l'arrêté du Gouvernement wallon du 25.02.99, le loyer ne peut être inférieur à 12% de ces revenus minima.

• Loyer maximum
Le loyer annuel, hors abattements, ne peut pas excéder 20% des revenus du ménage auquel il est réclamé, pour autant que les revenus de ce ménage ne dépassent pas depuis trois ans au moins, de plus de 20 %, les maxima à l'admission en vigueur à ce moment.(7)

• Loyer fixé à la valeur locative normale
Le loyer ne peut pas non plus excéder la valeur locative normale de l'habitation pour autant que les revenus du ménage locataire ne dépassent pas depuis trois ans au moins, de plus de 20 %, les maxima à l'admission en vigueur à ce moment. La limitation à la valeur locative normale reste cependant d'application quels que soient les revenus du ménage locataire si le locataire ou son conjoint cohabitant ou la personne avec laquelle il vit maritalement a atteint l'âge de 50 ans au premier janvier de l'année où le loyer aurait dû être déplafonné et s'il occupe, à cette date, le même logement depuis 10 ans au minimum (8).

On notera qu'elle doit correspondre à la valeur de location qu'aurait l'habitation sur le marché privé et est définie par les sociétés elles-mêmes.

• Loyer « déplafonné »
Comme on l'a vu plus haut, les locataires dont les revenus dépassent depuis trois ans au moins de plus de 20 % les revenus maxima à l'admission voient, sous certaines conditions, la limitation de leur loyer supprimée, pour autant que le locataire ou son conjoint cohabitant ou la personne avec laquelle il vit maritalement n'ait pas atteint l'âge de 50 ans et ait occupé le même logement depuis 10 ans.(9)

• Surloyer pour chambres excédentaires
L'article 27 de l'arrêté du Gouvernement wallon du 25 février 1999 prévoit que le loyer est majoré de 25 € par chambre excédentaire au-delà de la deuxième, pour autant cependant que la société ait proposé au locataire concerné un logement proportionné à la composition de son ménage(10), situé dans la même commune, et que le locataire concerné n'ait pas, au terme d'un délai de trois mois, déménagé dans les faits. (11)

(1)La formule du calcul du loyer social est en tous points identique à celle qui figurait à l'article 15 de l'arrêté de l'Exécutif régional wallon du 13 juin 1991, en vigueur de 1994 à 1998.
(2)En effet, devant l'impossibilité d'établir un « indice des prix à la construction des logements sociaux » valide en raison du faible nombre de logements mis en chantier durant la période de moratoire, les coefficients d'actualisation ont, dans un premier temps, été fixés annuellement, en tenant compte de l'évolution de l'indice des loyers tel qu'établi par l'Institut national de Statistique. Cette pratique a été transcrite dans l'arrêté du 17 juillet 1997.
(3) Pour cette définition, voir « revenus ».
(4)Arrêté du Gouvernement wallon du 25.02.99, article 22, § 2, dernier alinéa. Ces mesures ont été reprises intégralement de l'arrêté de l'Exécutif régional wallon du 13 juin 1991 (article 16), assorties cependant d'une obligation claire, pour le locataire, de déclarer à la société locale toute modification des revenus de son ménage susceptible d'influencer le calcul de son loyer (arrêté du Gouvernement wallon du 25.02.99, article 15, § 4).
(5)Cette définition correspond à l'interprétation qui avait été établie de l'article 2, 7° de l'arrêté de l'Exécutif régional wallon du 13 juin 1991. Les dépenses déductibles prises en considération concernent les rentes alimentaires.
(6)Une disposition similaire figurait à l'article 2, 6° de l'arrêté de l'Exécutif régional wallon du 13 juin 1991.
(7) Arrêté du 25 février 1999 relatif à la location des logements sociaux, article 26, alinéa 1".
(8)Voir l'article 26, al. 3 de l'arrêté du Gouvernement wallon du 25.02.99., reprenant les dispositions de l'article 19 de l'arrêté de l'exécutif régional wallon du 13 juin 1991.
(9) Arrêté du 25 février 1999 relatif à la location des logements sociaux, article 26, alinéa 2.
(10) Cette proposition doit impérativement faire l'objet d'un courrier recommandé à la poste.
(11)Voir aussi l'article 16 du même arrêté.